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定投-弘阳地产:咱们不一样 手握“商业地产双轮驱动”主力

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弘阳地产管理层

  弘阳地产(01996.HK)的行走路径,已经成为区域中小房企向全国50强迈进的样本。

  上市一年,这家网红房企交出了一份值得称道的中期业绩成绩单:2019年上半年,合约销售金额302.5亿(人民币,下同),同比增长42.7%,年复合增长率89%;毛利率29.0%,高于行业平均水平;净利润7.2亿,同比增长15.2%;总土储1569万平方米,83%位于一二线城市,较2018年末增加19.9%。

  规模大涨、利润率依然保持高位,弘阳地产是怎么做到的?8月29日,这家公司中期业绩会在香港举行,管理层现场给出了答案。

  当天,弘阳地产执行董事及主席曾煥沙、执行董事及行政总裁何捷、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席。值得一提是,弘阳明星职业经理人团队中又出现了一张新面孔,雷伟彬为前时代中国CFO,两个月前刚加入弘阳。

  同一时段在香港开业绩会的有4家房企,弘阳地产成为现场人气最旺的一家公司。投资者挤满了会场,临时加坐了几十把椅子一直放到了进场门口。有投资人说:“这家公司的业务模式不同于其他房企,所以特意跑来听一下。”

  一贯低调的弘阳地产创始人曾焕沙率先开场致辞,他认为弘阳走的是差异化竞争路线,商业地产双轮驱动这个模式,值得投资者关注。

  增规模控风险

  公告显示,今年上半年弘阳地产实现合约销售金额302.5亿元,同比上升42.7%;累计实现签约面积229.2万平方米,同比上升48.3%;平均合约销售单价约人民币12,889元/平方米。

  从增速来看,弘阳地产在目前已经发布中报的房企中位列前茅。扩规模的同时,很多房企会不断加大杠杆,各项财务指标吃紧。但是,弘阳地产在控制风险方面也有不错表现。

  首席财务官申广平介绍,财务指标上,弘阳地产净利润为7.2亿元,同比上升15.2%;毛利率29.0%,高于行业平均水平;净负债率76.0%,处于行业平均水平;手头现金169.5亿,较2018年末增长36%;短债占比亦同比下降;总资产864.6亿,较2018年末增长27.3%;签约回款率达94%,较2018年末提升4个百分点;三笔美元债获超额认购,年期不断延长。

  有媒体提到,弘阳地产这半年,净负债率有一定提升,未来净负债率会如何控制。对此,申广平解释,规模快速提升的同时,会适度提升负债率在合理范围内,未来这个指标会控制在80%以内。“有财务约束下的稳健可持续增长,是我们努力的目标。”

  模式上:定投-弘阳地产:咱们不一样 手握“商业地产双轮驱动”主力左手地产右手商业

  每家房企都有自己的标签。和其它房企不一样之处,弘阳地产是国内为数不多的、拥有完整城市更新服务业态的房企,在上市前就已经提出了“商业地产双轮驱动”战略。

  在现场问答环节,执行董事及行政总裁何捷认为,“双轮驱动”有效地为弘阳地产增厚了业务“安全边际”。

  住宅业务方面,截至今年6月底,弘阳地产总土储为1569万平方米,其中83%位于新一二线城市,较2018年末增加19.9%,项目位于南京、常州、常熟、无锡、杭州、温州、合肥、西安、长沙、重庆、成都、江门、佛山等具有经济活力的节点性核心城市,这为公司在未来继续实现可持续增长,奠定了坚实基础。

  商业板块异军突起,商业租金收入同比大增22.6%。另外依托SOP管控体系,各项目持续高效运营,综合出租率超97%,租金收缴率99%,成本持续降低。

  目前,弘阳地产已开业三座弘阳广场,分别坐落于南京、常定投-弘阳地产:咱们不一样 手握“商业地产双轮驱动”主力州和烟台。此外,正在筹开12座弘阳广场,分别位于环渤海、长三角等重要经济圈。

  据悉,弘阳地产正依托“双轮驱动”及其在南京桥北区域成功推进产城融合发展的真实案例,以“双Mall+游乐演艺”为商业模型,全力推进产城融合项目在全国更多的城市落地生根。

  未来商业管理面积会达到148万平方米,在营已经达到56.7万平方米,轻资产和重资产基本上是50%对50%比例。

  投资者和媒体都对弘阳高利润率表示关注。何捷透露,在保持规模提速的同时,利润率依然能保持高位,这也和弘阳地产独特的“商业地产双轮驱动模式”有关,利润部分除了地产之外,还有商业租金、合作投资项目利润。

  产品力:大刀阔斧升级

  弘阳地产产品与同在长三角深耕的绿城中国、滨江地产相比,不是强项,但这次中期业绩会上,何捷用很大的篇幅介绍了在产品力方面的表现。今年上半年弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块,进行了大刀阔斧升级,以期实现产品溢价与服务提升。

  住宅板块方面,弘阳地产打造了三大产品线:时光系、昕悦系及宸晖系,并在全条线推进产品标准化体系建设;提出15大产品IP模块覆盖全周期产品,落地智慧社区、爱丽丝花园、泡泡王国、大象收纳、爱妻厨房、动力跑道等模块,在控制成本的同时,提升项目溢价。

  商业板块方面,弘阳地产提出了“商业4.0产品体系”,打造有IP的全时态游乐综合体,其中包含弘阳摩天轮、弘阳城市秀场、弘阳未来世界、主题街区等四大模块。以南京弘阳广场为例。今年8月10日C馆开业,实现首两日客流超90万、销售额达2900万。

  布局上:做透大江苏、深耕长三角

  在布局方面,何捷表示,依然要继续深入实践“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”战略,在保证风险可控的前提下,扩大战略纵深。“大湾区也在关注,目前已有几个项目落实。”

  今年上半年,弘阳地产首次进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等7座城市。截至2019年6月,公司拥有1569万平方米土地储备,54%项目投资持续投入在大江苏地区。目前,公司旗下拥有134个项目。

  具体分布上,江苏省南京、常州、苏州、徐州、无锡、南通等城市土储1053万平方米;长三角(除江苏省)合肥、杭州、绍兴、宁波等城市土储218万平方米;全国其他重点城市重庆、武汉、佛山、成都、南昌等城市土储298万平方米。

  从城市等级来看,弘阳这半年加大了对一二线城市的投资,83%土储位于一二线城市,较2018年末增加19.9%。

  2019年上半年,新增拓展商业广场6家:天津、六安、徐州、滕州、燕郊、烟台乐凯。

  2019年弘阳地产销售目标为600亿元,上半年已完成销售目标的50%。对于下半年能否继续保持上半年高歌猛进的增长速度,何捷给出了这样的答案:年度销售目标的实现,管理层很有信心,速度上会审时度势。历年来,弘阳地产主要销售节点集中于3、4季度,较多的销售额也将在下半年释放。

  运营方面,弘阳地产提出了 “3升1控”(升规模、升效率、升品质、控成本)目标,通过 “3大增长引擎”(运营周转、资本市场、对外合作)推动执行。

  如何去做?何捷特意以数字举例:应收帐款用数十个标准指标来管理,上半年应收帐款降低19天回款期,效率提升54%。资金减少74天占用期,效率提升50%,库存去化达到70%,年末会达到80-90%。同时新开盘,要求在一个月内达到70%去化率,上半年定投-弘阳地产:咱们不一样 手握“商业地产双轮驱动”主力基本做到了。

  “这方面也说明了我们在整个回款率、运营效率提升,大运营、投融管退+产品这样一个方向上取得精细化的产品成果,也是我们可持续发展非常好的助推器。”

  值得一提是,弘阳地产今年的“朋友圈”也很热闹,已经和数十家企业签订战略协议,今年上半年联合发起成立“新虹桥采购联盟”,联盟成员包括新力地产、港龙地产、领地集团、上坤地产、大发地产、三巽集团等房企。目前,新虹桥采购联盟已实现联采首单落地,进户门联采预估金额达6.7亿元,采购成本预计下降2%-5%,使各成员企业有效地实现了降本增效。

  “今年2月份搬来上海,设立双上海、南京双总部,就是想心悦会员官网抢占人才高地、信息高地、资金高地,在上海虹桥,我们也逐渐看到了与标杆企业之间的差距,促使弘阳进一步提升自己。”曾焕沙在回答媒体提问时说。

  附现场问答实录(有删减):

  问:弘阳这一年变化很大尤其是总部搬到上海后,您觉得有什么好的变化?

  曾焕沙:我们从2月14日搬到上海,为什么搬到上海?一个是上海这个地方人才高地、信息高地、资金高地。第二,我们原来在江苏的时候,相对来讲是个“舒适区”,搬到上海后,真正切身看到标杆企业的优势,以及如何弥补自身差距,这就是搬到上海的目的。

  问:定投-弘阳地产:咱们不一样 手握“商业地产双轮驱动”主力看到这两年弘阳合约销售增速非常大,公司未来三到五年合约销售规模保持在怎样的增速,或者公司希望达到什么样的规模?

  何捷:顺势而为,看大市,看整个行业发展。今年上半年,前50强增长速度放缓。目前来看,年复合增长率20%左右,对弘阳来说相对比较合理。排名方面,我们也在观察同行发展的情况,如果我们在战略、机制、能力等方面进一步夯实,我们排名还是会提升的。

  问:这两年弘阳新进入了很多城市,全国性布局的目标是否基本已经达到,还是说未来会继续进入更多新的城市?

  何捷:我们基本上完成了全国化布局。在这样布局下,我们更多会做深耕,当然,未来也会进入一些新的区域,可能每年1个、2个新城市。我们认为,现在大的布局占据了国内主流市场,布局基本完成,接下来就是深耕。

  问:弘阳对当前土地市场、房地产销售市场的看法怎么样?

  申广平:今年上半年,我们新获地块布局在不同的城市,主要是践行了公司“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的区域布局战略,所以有50%多资源投入在江苏。另外资源投入在核心的二线城市,我们在成都、重庆、南昌、长沙、佛山、杭州、温州等城市都有投资。新进城市,就希望以现时的价格做投资规划,所以投资上追求稳健可持续的策略。因此,对于IRR、ROIC等指标都有做监控。我们要求现金流回正有严格要求周期,因为弘阳要保持债务结构稳健水平,同时又能够高质量可持续增长。

(责任编辑:DF506)